先日、年商12億円の建設会社を経営する社長から、こんな相談を受けました。
「去年の不動産収益が2億円を超えたんだけど、税金で持っていかれすぎてひどいことになった。何か手はないのか」
決算書を見せてもらうと、個人名義の賃貸収益にそのまま総合課税がかかっていました。所得税と住民税を合わせた実効税率は、なんと55%近くに達していたんです。
個人名義の不動産収益に潜む、知られざる税率の罠
個人で受け取る不動産収益は「不動産所得」として他の所得と合算され、総合課税の対象になります。年間の課税所得が4,000万円を超えると、所得税の最高税率45%に住民税10%が加わり、合計55%という水準に達します。
2億円の収益から1億1,000万円が税金として消えていく計算です。毎年これを繰り返しているとしたら、10年で11億円の話になります。「知らなかった」では済まされないレベルの金額です。
でも、法人を使えばこの問題をかなり改善できます。
SPCを設立すると何が変わるのか
ここで登場するのが「SPC（特別目的会社）」という仕組みです。簡単に言えば、不動産専用の法人を別途設立して、そこに収益を移す手法です。
個人名義の不動産をSPC名義に移転するか、SPCが新たに不動産を取得する形をとります。するとテナントからの賃料はSPCの法人収入になり、個人の総合課税の対象から外れます。
法人の実効税率はどのくらいか。中小法人でも年間所得800万円超の部分は約34%程度です。個人の最高税率55%と比べると、20ポイント以上の開きがあります。
数字で見ると、差は歴然です
同じ2億円の不動産収益でも、個人受け取りとSPC経由では結果がまったく変わります。
- 個人受け取り（税率55%）：手残り約9,000万円
- SPC経由（法人税率34%前後）：手残り約1億3,200万円
差額は約4,200万円。これが毎年出続けるとなると、5年で2億1,000万円の差になります。「SPC設立なんて大げさな話」と感じている社長こそ、一度この数字をご自身の規模で試算してみてほしいと思います。
法人経費でさらに課税所得を圧縮できる
SPCを使う節税のさらに面白いところは、法人経費が使える点にあります。
代表者への役員報酬、管理・事務コスト、建物の減価償却費などをSPCの経費として計上することで、法人の課税所得そのものを圧縮できます。税率を下げるだけでなく、そもそも課税される額を減らす——二段構えの節税が設計できるわけです。
設計次第では、実質的な税負担を個人名義の半分以下に抑えることも決して珍しくありません。
「コストと手間」も正直にお伝えします
ここまで読むと「すぐやろう」と思うかもしれませんが、SPCはメリットだけではないのでバランスも見ておきましょう。
まず初期コストとして、法人設立の登記費用が20〜30万円程度かかります。毎年の運営コストとして、税理士への決算申告費用や法人住民税の均等割（最低7万円/年）なども発生します。
さらに個人からSPCへ不動産を移転する際には、不動産取得税や登録免許税が課されます。規模によっては数百万円になることもあるため、移転コストを何年で回収できるかの試算が欠かせません。
「節税できる額」と「設立・運営コスト」を10年スパンで比較して、初めて判断ができます。
年間収益1,000万円を超えたら、検討を始めるサイン
目安として、個人名義の不動産収益が年間1,000万円を超えてきたあたりからSPCを検討し始める社長が多いです。それ未満だと、法人の維持コストが節税メリットを上回るケースがあります。逆に2億円規模になってくると、検討しない理由がほとんどない、というのが正直なところです。
「税理士に相談するほどの話でもないか」と思っている段階が一番危ない。その判断を確認するためだけでも、次回の顧問面談で「SPC、うちの規模でメリット出ますか？」と一言聞いてみてください。答えはおそらく15分で出ます。毎年払い続けている税金を振り返るきっかけとして、今期中に一度検討してみることをおすすめします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。