法人不動産スキームで相続税を3割以上圧縮する方法

先日、都内で賃貸マンションを複数棟持つ60代の社長からこんな相談を受けました。

「不動産は相続税対策になると聞いていたけど、顧問税理士に試算してもらったら思ったより全然下がっていなかった。何か手はないですか？」

実はこの悩み、オーナー社長にはとても多いんです。不動産を持てば節税になる、というのは半分正解で、半分は「どう持つか」で全然結果が変わってきます。

個人名義のままでは「7〜8割評価」が限界

個人で不動産を所有している場合、相続税の計算では路線価や固定資産税評価額をもとに算定するため、おおよそ時価の70〜80%程度まで評価が下がります。

たとえば時価10億円の収益物件なら、相続税の課税対象は7〜8億円になるイメージです。確かに現金で10億円持つより有利ではあります。でも、「もっと下げられる」方法が存在するんです。

そのカギが「SPC（特別目的会社）を活用した法人スキーム」です。

SPCとは、特定の資産を管理・運用するために設立する会社のことです。このSPCに不動産を移し、オーナーはSPCの株式を保有する形に組み替えると、相続財産は「不動産そのもの」から「SPC株式」に変わります。

ここからが本題です。非上場株式の相続税評価は、純資産価額方式や類似業種比準価額方式などで計算されますが、会社の規模や構造の設計次第で、時価の30〜40%程度まで評価額が圧縮されるケースがあります。

先ほどの10億円物件で考えると、個人名義なら課税対象が7〜8億円のところ、法人スキームを組むと3〜4億円にまで下がる可能性があります。その差は最大で6億円以上。相続税率が仮に50%の税率帯にいる方なら、3億円規模の税負担の違いが生まれる計算になります。

もう一つ見落としがちなポイントがあります。それは、不動産の賃料収入の扱いです。

個人で物件を持っていると、毎月の家賃収入は個人の資産としてどんどん積み上がっていきます。つまり相続財産がじわじわと増え続けるわけです。

一方、SPC内に賃料収入を留保する設計にすると、オーナー個人の手元には収益が直接届かないため、個人の相続財産を膨らませずに済みます。法人内に資金を蓄積しながら、個人への課税を抑制する——これが「資産の分離設計」の本質的な考え方です。

ここまで読んで「すぐ使いたい」と思った方、少し待ってください。

法人スキームには、設計を誤ると逆効果になるリスクがあります。代表的なものをいくつか挙げると——

特に税務当局が目を光らせているのは「時価より著しく低い価格での資産移転」です。スキームの形だけを整えて実態が伴っていない場合、後から否認されるリスクがあります。

また、相続税が下がっても移転コストや維持コストがそれを上回っては本末転倒です。トータルコストでシミュレーションすることが必須です。

正直に言うと、このスキームが効果的に機能するのは、不動産の時価が数億円以上あるケース、かつある程度先を見越した長期設計ができる場合です。

物件が1億円以下だったり、相続が数年以内に発生しそうな状況でゼロから設計するのは、コスト面でも手続き面でも現実的ではありません。

一方、「まだ時間はあるが、着実に資産を次の世代に残したい」「賃料収入が年間数千万円以上ある」「法人をすでに持っていて組み合わせを考えたい」——こういった状況にある社長には、真剣に検討する価値があるスキームです。

今、個人名義で収益不動産を持っている方は、一度「この物件を法人経由で持ち直したら相続税評価がどう変わるか」を専門家にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

相続対策は、時間をかければかけるほど選択肢が広がります。逆に先送りにすると、手を打てるタイミングが減っていきます。税理士や不動産コンサルタントと連携した専門家に相談して、まず数字を見てみることが最初の一歩です。

「個人名義のままでいいや」と思っている間にも、相続財産は積み上がっています。今期中に一度、真剣に試算してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。