先日、複数の不動産を個人で持っている製造業の社長と話す機会がありました。
「うちの相続税、どのくらいになりますか？」
ざっくり試算してみると、概算で3億円を超えていました。社長本人は「まあそのくらいだろう」と想定していたようですが、実はそのうち1億円以上が、正しい対策を取るだけで合法的に圧縮できる可能性があったんです。
相続税の節税というと難しそうに聞こえますが、不動産に関する手法の中には「要件を満たしているだけで使える」ものもあります。今日は特に効果の大きい3つの手法を、具体的な金額とともにお伝えします。
第3位：小規模宅地等の特例
事業用の土地をお持ちなら、まずこれを確認してください。
一定の要件を満たした事業用地は、400㎡を上限として評価額を最大80%減額できます。わかりやすく言うと、評価額10億円の土地が、相続税の計算上は2億円として扱われる。税額に換算すれば、軽く億単位の差が生まれます。
「何か複雑な手続きが必要なのでは」と思われるかもしれませんが、そうではありません。要件を満たしていれば、特別なスキームは必要なく、申告時に適用を選択するだけです。
にもかかわらず、この制度を把握していないまま相続を迎えてしまう社長が驚くほど多い。「うちの土地、使えるかな？」と少しでも思ったら、早めに税理士に確認することをおすすめします。
第2位：賃貸不動産による評価減
個人で所有している建物を、賃貸に出しているかどうかで評価額が変わります。これは多くの社長が見落としているポイントです。
「借家権割合」という仕組みにより、賃貸中の不動産は評価額が自動的に20〜30%下がります。たとえば評価額1億円の建物を賃貸に出していれば、相続税の計算では7,000〜8,000万円として扱われる。空き家や自己使用のままにしていると1億円のままです。
特別なことは何もしていません。賃貸に出しているという事実があるだけで、制度上、評価が下がる仕組みになっています。
ただし、名目だけの賃貸は税務調査でアウトになります。実態のある賃貸借契約を結んでいることが大前提です。「使っていないビルがある」という社長は、今すぐ賃貸化を検討する価値があります。そのまま保有し続けるのは、評価額という観点では損です。
第1位：不動産法人化・SPC活用
3つの中で最も圧縮効果が大きいのがこれです。資産規模の大きい社長には、特に知っておいてほしい手法です。
個人が所有している不動産を法人や合同会社（SPC）に移すと、相続財産は「不動産そのもの」ではなく「株式（出資持分）」として評価されます。この評価方法の違いが、節税の核心になります。
株式の評価には「純資産価額方式」や「類似業種比準方式」といった計算式が使われますが、不動産を直接評価するよりも低くなるケースがほとんどです。さらに株式は複数の相続人に分けやすいため、分散効果も加わります。評価額を1億円以上圧縮した事例は珍しくありません。
ただし、この手法はスキーム設計が非常に重要です。法人への移転時に譲渡所得税が発生するケースもあり、タイミングや方法を誤ると節税どころか増税になることもあります。必ず相続専門の税理士と一緒に検討してください。「法人化すれば節税できる」という単純な話ではなく、全体の税負担を見ながら設計するのが正しいアプローチです。
この3つに共通しているのは、「知っているかどうかの差」だということです。どれも制度として用意されているものを、正しく使うかどうかの話です。
不動産を多く持つ社長ほど、相続対策を後回しにしてしまう傾向があります。「まだ先のこと」と思っているうちに、対策できる期間は確実に短くなります。
今期中に一度、自分の不動産がこれらの対策に活用できるかどうかを、税理士と一緒に棚卸ししてみることをおすすめします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。