先日、年商12億ほどの製造業の社長から、こんな相談を受けました。「都内にマンションを3棟持っているんですが、不動産の税金が思ったより重くて。もっとうまい方法はないですか？」

話を聞いてみると、不動産収入をすべて個人で受け取っていました。年間の不動産所得は約2億円。これでは税務上、最高税率55%近くが課税されてしまいます。同じ収益を得ているのに、受け取り方ひとつでこれだけ差が出るのか——そう感じた社長は少なくないはずです。

こういうケースに使われるのが「GK-TKスキーム」です。名前だけ聞くと難しそうに感じますが、仕組みを理解すれば「これは使えるな」と納得できる手法です。

GK-TKとは、不動産を「器」に入れる設計

GKは「合同会社（Godo Kaisha）」、TKは「匿名組合（Tokumei Kumiai）」の略です。

簡単に言うと、合同会社（SPC）を設立して不動産を保有させ、そのSPCに対して匿名組合契約を通じて出資する仕組みです。不動産を直接個人で持つのではなく、「SPCという法人の器」を通じて運用する構造と理解してください。

この設計をとることで、不動産収益はSPCの「法人所得」として課税されます。法人実効税率は、所得が800万円を超えても約34%。個人の最高税率55%（所得税45%＋住民税10%）と比べると、20ポイント以上の差が生まれます。

「1億円の差」が生まれる計算

たとえば年間の不動産収益が3億円あるケースで考えてみましょう。

個人で受け取れば、大まかに言って1億6,500万円前後の税負担が生じます（税率55%で単純計算した場合）。一方、GK-TKスキームを活用して法人で受け取れば、約1億200万円（税率34%）。差額は6,000万円以上になります。

実際には経費計上や控除もあるため単純計算通りにはなりませんが、「数億円規模の不動産収益を個人で受け取り続けている」という状況では、税負担の差が1億円を超えることは決して珍しくありません。スキーム設計にかかるSPC設立費用は200万円〜が目安ですが、節税効果はその何十倍にもなり得ます。

スキームの基本的な流れ

おおまかな手順は次のとおりです。

まず、合同会社（SPC）を設立します。このSPCが不動産を保有・運用する器になります。次に、社長（または関連会社）がSPCと匿名組合契約を締結し、出資を行います。SPCはその資金をもとに不動産を取得・運用し、収益を匿名組合員に分配します。

SPCが匿名組合員へ支払う分配金は、法人側で損金（経費）に算入されます。分配した分だけSPCの課税所得が減る仕組みです。出資者側は受け取った分配金に課税されますが、設計次第でトータルの税負担を大きく圧縮できます。

失敗事例から学ぶ、設計ミスのリスク

ひとつ、非常に重要な注意点があります。出資持分の設計を誤ると、税務調査で否認されるリスクがあります。

具体的には、社長が実質的に全体を支配しているにもかかわらず、形式だけ整えて法人課税を適用しようとするケースです。税務当局は「実態」を重視します。形式と実態が乖離していると、租税回避と認定され、追徴課税や加算税が発生する可能性があります。

また、不動産取得時の登録免許税や不動産取得税、資産移転に伴うコストも考慮が必要です。「節税額」だけで判断せず、スキーム全体のコストと効果をしっかり試算することが欠かせません。

GK-TKスキームは設計の精度が命です。「節税できるらしい」という話だけ聞いて、経験の浅い税理士に丸投げするのは危険です。不動産SPC専門の税理士に依頼することを強くおすすめします。

試算だけでも、今期中に動いておく

不動産収益を個人で受け取り続けている社長は、まず「GK-TKに切り替えた場合の試算」を取ってみてください。年間の節税効果が数千万円以上になるケースは多く、「なぜもっと早く動かなかったのか」という声をよく聞きます。

今期の決算が近いなら、動くなら今です。試算だけでも今月中に依頼しておくことを、強くおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。