不動産を個人保有し続けると10年で5000万損する理由

先日、年商12億の不動産オーナー社長から、こんな相談を受けました。

「賃貸収入が毎年3000万くらいあるんですけど、なんか税金がすごく重い気がして…」

お話を聞いてみると、所有している収益物件はすべて個人名義。確定申告では給与所得や事業所得と合算されて、最高税率帯にどっぷり入り込んでいました。これ、実は年商5億を超えた社長に非常によくある話なんです。

個人受け取りだと、半分近くが税金になる

個人が不動産から収入を得ると、「不動産所得」として他の所得と合算される総合課税が適用されます。所得税の最高税率45%に住民税10%を加えると、実効税率は約55%。各種控除を引いても、手残りが50%を下回るケースは珍しくありません。

純収益3500万円なら、税金だけで1700万円以上が消えていく計算です。

「こんなに払っているとは思っていなかった」——そう言葉を失う社長を、私は何人も見てきました。

ここで有効になるのが、SPC（特定目的会社）という法人器の活用です。

SPCとは、不動産の保有・管理を目的に設立する法人のこと。個人名義の収益物件をSPCに移すことで、賃貸収入は「法人所得」として扱われるようになります。

法人の実効税率は約34%。個人の約50%と比べると、15ポイントもの差があります。純収益3500万円で試算すると、個人では約1750万円の税負担が、SPCなら約1190万円に下がる。その差は年間約560万円。これが10年積み重なると、5000万円を優に超えます。

SPCのよさは、税負担の軽減にとどまりません。

まず相続対策として機能します。不動産を直接相続させるより、SPC株式として承継する方が評価額の圧縮や分割がしやすくなるケースがあります。

次に融資の分離です。不動産ローンをSPC単体で完結させることで、本業の財務指標に影響を与えずに済みます。銀行との交渉がしやすくなる場面も出てきます。

そして資産保全。事業リスクと不動産資産を法的に切り離すことで、万が一の局面でも家族の財産を守りやすくなります。

節税・相続・財務・保全の四つを一つの法人器で同時に手当てできる。これがSPCが富裕層オーナー社長に支持されている本質的な理由です。

ただし、SPCは魔法の道具ではありません。押さえておくべきコストがあります。

個人からSPCへ物件を移す際には、不動産取得税と登録免許税が発生します。物件の規模によっては数百万円単位になることもあるため、移転コストを回収できるだけの収益規模と保有期間があるかどうかの試算が先決です。

またSPCは法人ですので、決算申告・法人住民税の均等割（赤字でも年7万円程度）といった維持コストも継続的にかかります。税理士・司法書士との連携が不可欠です。

既存ローンをSPCに引き継げるかどうかは金融機関によって対応が異なるため、事前の確認も欠かせません。「とりあえずSPC」ではなく、数字で試算してから判断することが鉄則です。

SPC活用が特に効果を発揮しやすいのは、不動産収入が年間2000万円を超えていて、他の所得と合算すると最高税率帯に入っているケースです。50代以降で相続を意識し始めている社長、今後も物件を増やしていきたい社長にも向いています。

逆に、物件数が少ない・収益規模が小さい段階では、設立・維持コストが節税効果を上回ることもあります。一般的な資産管理法人など、別の選択肢が合う場合もあります。

個人名義で収益物件を持ち続けることは、毎年500万円以上を余分に払い続けることかもしれません。今期の決算前に、保有構造の見直しを税理士と一度相談してみることをおすすめします。動き出すのが一年早いほど、手元に残るお金は確実に増えていきます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。