先日、都内で収益マンションを複数棟保有する社長と話す機会がありました。「不動産の収益は個人で受け取っているけど、特に問題はないかな」と、ごく自然におっしゃっていたんです。
そこで一緒に数字を整理してみたら、ご本人も驚くような金額が見えてきました。今日はその話をそのままお伝えします。
個人で受け取ると、稼いだお金の半分以上が消える
不動産収益を個人で受け取る場合、所得税の最高税率は45%です。これに住民税10%が加わると、合計55%が税金として持っていかれます。
年間収益が1億円あっても、手元に残るのはたったの4,500万円。稼いだ金額の半分以上が税金です。
「それは仕方ない」と思った方、少し待ってください。この55%はあくまで個人で受け取った場合の話です。受け取る「器」を変えるだけで、税率は大きく変わります。税務署がわざわざ教えてくれないだけで、合法的な選択肢がちゃんと存在するんです。
SPCに移すと、税率が30ポイント以上下がることも
選択肢として浮上するのが、SPC（特別目的会社）の活用です。
SPCとは、不動産の保有・運営を目的として設立する法人のことです。個人ではなく、この会社が不動産収益を受け取る形にすることで、適用される税率が一気に変わります。
法人の実効税率は、所得区分によって異なりますが、おおよそ23〜34%の範囲に収まります。個人の55%と比べると、最大30ポイント以上の差があります。
年間収益1億円のケースで考えると、この税率差だけで毎年1,500万〜2,000万円前後の差が生まれます。10年続ければ1.5億〜2億円、15年続ければ3億円を超える機会損失になりえます。
「なんとなくそのまま」という選択が、実は最も高いコストを払い続けているかもしれないということです。
SPCを使う3つの理由
節税効果だけでなく、SPCには長期で見ると大きなメリットが3つあります。
① 毎年の手残りを最大化できる
税率差による恩恵は、1年ごとに見ると地味に感じるかもしれません。ただ、長期で積み上げると膨大な金額になります。手残りが増えた分を再投資に回せるかどうかで、資産拡大のスピードが変わってきます。「今年も税金で消えた」という感覚は、実は積み重なるものです。
② 相続税の評価額を大幅に圧縮できる
個人で不動産を保有していると、相続時の評価は「不動産そのもの」が基準になります。一方、SPCを通じて保有していれば、評価の対象は「株式」になります。株式評価では借入金を差し引いた純資産ベースで計算されるため、相続税の評価額を数億円単位で圧縮できるケースがあります。不動産オーナーにとって相続対策は切り離せないテーマですが、SPCはその両方を同時に解決できる手段です。
③ 個人財産をリスクから切り離せる
SPC活用では、返済責任をSPCの資産だけに限定する「ノンリコースローン」が使えるケースがあります。不動産投資のリスクを個人財産と切り離しておくことは、長期で資産を守るうえで非常に重要な視点です。万一の事態でも個人の財産に及ばない構造を設計できるのは、大きな安心感につながります。
今すぐ検討すべき社長の3つの条件
不動産からの年間収益が数千万円を超えている、収益物件を複数棟保有している、相続対策を本格的に考え始めたい——このいずれかに当てはまるなら、SPCを検討しない理由はほとんどありません。
もちろん、SPC設立にはコストも手間もかかります。法人設立費用、毎年の申告業務、既存融資の組み替え対応など、実務上のハードルがあることも事実です。「作ればすべて解決」というほど単純な話ではありません。
ただ、何も知らないまま個人保有を続けることが、長期で見ると最もコストの高い選択になりがちです。一度も検討したことがないなら、まず不動産案件に強い税理士・弁護士に相談してみることをおすすめします。その一歩が、10年後に億単位の差をもたらすかもしれません。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。